Funktionsweise des Rentabilitätsrechners
Erfahren Sie, wie Sie mit wenigen Eingaben die Rentabilität Ihrer Immobilie berechnen und fundierte Investitionsentscheidungen treffen können.
Schritt 1: Eingaben tätigen
Geben Sie alle relevanten Daten zu Ihrer Immobilie ein, um eine präzise Berechnung der Rentabilität zu starten und eine solide Basis für Ihre Analyse zu schaffen.
Schritt 2: Ergebnis prüfen
Analysieren Sie die Berechnungsergebnisse, um zu verstehen, wie rentabel Ihre Investition voraussichtlich sein wird und welche Faktoren Sie beachten sollten.
Schritt 3: Entscheidung treffen
Nutzen Sie die gewonnenen Erkenntnisse, um Ihre Kauf- oder Investitionsentscheidung sicher und transparent zu gestalten.
Investitionsrechner
Kalkulation inkl. Splitting · Mietbeginn · Rendite · wählbare Laufzeit
Die offizielle Wohnfläche gemäß WoFlV – Grundlage für die Mieteinnahmenberechnung. Balkone und Kellerräume zählen meist nur anteilig.
Der notarielle Kaufpreis der Wohnung ohne Stellplatz. Bildet zusammen mit TG-Preis und Nebenkosten die Gesamtinvestition. Der Gebäudeanteil (Investition minus Grundstück) wird mit 5 % p.a. steuerlich abgeschrieben (AfA).
Wird separat zur Gesamtinvestition addiert und ist ebenfalls abschreibungsfähig. Bei keinem Stellplatz dieses Feld auf 0 setzen.
Nicht abschreibbarer Anteil der Investition. AfA-Basis = Gesamtinvestition minus diesem Wert. Typisch: 15–30 % des Kaufpreises je nach Lage.
Legt den jährlichen Abschreibungssatz auf die AfA-Basis fest:
Normal 2 % – Standardabschreibung für Wohngebäude (§ 7 Abs. 4 EStG), Baujahr ab 2023 auch 3 %.
Kernsanierung 5 % – erhöhte AfA bei umfassender Sanierung auf Neubauniveau (§ 7 Abs. 5 EStG).
Denkmal 9 % – Sonderabschreibung für denkmalgeschützte Objekte in den ersten 8 Jahren (§ 7i EStG), danach 7 % für weitere 4 Jahre.
Einmalige Erwerbskosten zusätzlich zum Kaufpreis. Alle Positionen werden summiert und als Gesamtprozentsatz auf den Kaufpreis angewendet. Erhöhen die Gesamtinvestition, sind jedoch steuerlich nicht abschreibbar.
Monatliche Gebühr für die professionelle WEG-Verwaltung. Kann nicht auf den Mieter umgelegt werden, ist aber steuerlich als Werbungskosten bei V+V absetzbar.
Monatlicher Beitrag zur gemeinschaftlichen Rücklage der WEG – dient zur Finanzierung künftiger Reparaturen (Dach, Fassade, Aufzug etc.). Nicht auf den Mieter umlegbar.
Legt fest, über wie viele Jahre die Tabellen berechnet werden – entspricht typischerweise der Zinsbindungsdauer. Am Ende wird die Restschuld ausgewiesen. Längere Zinsbindung = mehr Planungssicherheit.
Kapital aus eigenen Mitteln. Die Differenz zur Gesamtinvestition ergibt das Bankdarlehen. Banken verlangen i.d.R. mindestens die Nebenkosten (~5–10 % des KP) als EK.
Vertraglich vereinbarter Nominalzins p.a. Zinszahlungen auf Vermietungsdarlehen sind vollständig als Werbungskosten bei V+V steuerlich absetzbar.
Anteil des Darlehens, der im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Mit jeder Tilgung sinkt die Restschuld → Zinsanteil sinkt, Tilgungsanteil steigt (Annuitätendarlehen). Experten empfehlen mindestens 2–3 %.
Bei Ledig: zvE direkt in die Steuerformel. Bei Verheiratet: gemeinsames zvE wird halbiert, Steuersatz darauf berechnet, verdoppelt (Splitting). Bei großer Einkommensdifferenz ergibt sich ein erheblicher Steuervorteil.
Mit Splitting: ~28 % → deutliche Ersparnis
Dein persönliches Einkommen nach allen Abzügen (Werbungskosten, Sonderausgaben, Freibeträge), aber vor den Vermietungseinkünften. Je höher das zvE, desto wertvoller sind Verluste aus V+V.
Nur aktiv bei verheirateter Veranlagung. Beide zvE-Werte werden addiert, halbiert und gemeinsam besteuert. Kein Partnereinkommen? Wert auf 0 lassen – der volle Splittingeffekt greift trotzdem.
Das Jahr der notariellen Beurkundung und des wirtschaftlichen Übergangs. Legt den Startpunkt der Jahrestabellen fest. Ab dem wirtschaftlichen Übergang können Zinsen und AfA steuerlich geltend gemacht werden.
Der Betrag für die reine Wohnnutzung – ohne Betriebs-/Nebenkosten, die separat als Vorauszahlung erhoben werden.
Im Startjahr werden nur die verbleibenden Monate ab diesem Zeitpunkt angerechnet. Steuerlich können Werbungskosten bereits vor dem ersten Mieter geltend gemacht werden (Vermietungsabsicht muss nachweisbar sein).
Liegt es nach dem Kaufjahr, entstehen Leerstandsmonate ohne Einnahmen – die Annuität läuft jedoch weiter. Diese Phase erzeugt negativen Cashflow, der als Liquiditätsreserve eingeplant werden sollte.
Anzahl der Monate, in denen nach formalem Mietbeginn keine Miete erhoben wird – gängiger Anreiz bei Sanierungsobjekten oder für längere Mietbindung. Wert 0 = Miete fließt ab dem ersten Monat.
Berechnen Sie Immobilienrenditen mühelos.
Unser Rentabilitätsrechner liefert genaue Analysen, die Investoren helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen und Chancen optimal zu nutzen.
Schnelle Rentabilitätsanalyse
Berechnen Sie die Rendite Ihrer Immobilie in wenigen Schritten.
Transparente Kostenübersicht
Erhalten Sie eine detaillierte Aufschlüsselung aller relevanten Ausgaben.
Individuelle Szenarien
Passen Sie Parameter an, um verschiedene Investmentoptionen zu prüfen.
Benutzerfreundliche Oberfläche
Ein intuitives Tool, das auch Einsteigern klare Ergebnisse liefert.
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Die Rentabilität deiner Immobilien prüfen
Die Rentabilität einer Immobilie ist weit mehr als nur das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis. In der Welt der Immobilien-Investments (besonders im aktuellen Marktumfeld) entscheiden oft die Details unter der Oberfläche darüber, ob ein Objekt ein „Groschengrab“ oder eine „Cash-Maschine“ ist.
Hier ist eine Übersicht der wichtigsten Kennzahlen und Faktoren, die du kennen musst:
1. Die Mietrendite-Kennzahlen
Bruttomietrendite
Es gibt drei Ebenen der Rendite, die man strikt voneinander trennen sollte:
Bruttomietrendite
Dies ist der schnelle „Check“ am Anfang. Sie lässt jedoch Kaufnebenkosten und Instandhaltung völlig außer Acht.
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis *100
Nettomietrendite
Sie ist die ehrlichere Schwester der Bruttorendite. Hier rechnest du die Kaufnebenkosten (Notar, Steuer, Makler) zu den Investitionskosten hinzu und ziehst die nicht umlegbaren Verwaltungskosten von der Miete ab.
Sie ist die ehrlichere Schwester der Bruttorendite. Hier rechnest du die Kaufnebenkosten (Notar, Steuer, Makler) zu den Investitionskosten hinzu und ziehst die nicht umlegbaren Verwaltungskosten von der Miete ab.
Eigenkapitalrendite (Return on Equity)
Das ist die Kennzahl, auf die Profi-Investoren schauen. Durch den Leverage-Effekt (Hebelwirkung durch Fremdkapital) ist diese Rendite meist deutlich höher als die Objektrendite.
EK-Rendite = ((Cashflow nach Steuern + Tilgung)/Eingesetztes Eigenkapital)*100
2. Der magische Faktor: Steuern & AfA
Immobilien sind in Deutschland eines der wenigen Investments, bei denen das Finanzamt einen großen Teil der „Rendite“ mitsubventioniert.
AfA (Absetzung für Abnutzung): Seit dem Wachstumschancengesetz kannst du bei Neubauten oft die degressive AfA von 5% nutzen. Das bedeutet, dass du in den ersten Jahren hohe fiktive Verluste generierst, die dein zu versteuerndes Einkommen massiv senken.
Zinsabzug: Die Zinsen für dein Darlehen sind in voller Höhe als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehbar.
3. Die „versteckten“ Rentabilitäts-Killer
Achte auf diese drei Punkte, um deine Kalkulation nicht zu gefährden:
Nicht umlegbare Nebenkosten: Das Hausgeld, das du nicht auf den Mieter umlegen kannst (Instandhaltungsrücklage und Verwaltung).
Instandhaltungsstau: Eine Immobilie mit 4% Rendite kann teurer sein als eine mit 3%, wenn beim 4%-Objekt das Dach in zwei Jahren fällig ist.
Leerstandsrisiko: Kalkuliere immer mit mindestens 2% Mietausfallwagnis. Kein Mieter bleibt ewig, und Renovierungsphasen kosten Zeit und Geld.
Fazit: Cashflow vs. Vermögensaufbau
Eine Immobilie kann eine negative monatliche Liquidität haben (du zahlst monatlich drauf), aber dennoch eine exzellente Rentabilität aufweisen, weil die Tilgung durch den Mieter und die Wertsteigerung des Objekts dein Vermögen im Hintergrund erhöhen.
Tipp: In der aktuellen Marktphase ist die Lage-Qualität („A-Lage“ vs. „C-Lage“) entscheidender denn je, da die Schere bei den Mietpreisen weiter auseinandergeht.
Die Rentabilität einer Immobilie ist weit mehr als nur das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis. In der Welt der Immobilien-Investments (besonders im aktuellen Marktumfeld) entscheiden oft die Details unter der Oberfläche darüber, ob ein Objekt ein „Groschengrab“ oder eine „Cash-Maschine“ ist.
Hier ist eine Übersicht der wichtigsten Kennzahlen und Faktoren, die du kennen musst:
Immobilien sind in Deutschland eines der wenigen Investments, bei denen das Finanzamt einen großen Teil der „Rendite“ mitsubventioniert.
Zinsabzug: Die Zinsen für dein Darlehen sind in voller Höhe als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehbar.
3. Die „versteckten“ Rentabilitäts-Killer
Achte auf diese drei Punkte, um deine Kalkulation nicht zu gefährden:
Nicht umlegbare Nebenkosten: Das Hausgeld, das du nicht auf den Mieter umlegen kannst (Instandhaltungsrücklage und Verwaltung).
Instandhaltungsstau: Eine Immobilie mit 4% Rendite kann teurer sein als eine mit 3%, wenn beim 4%-Objekt das Dach in zwei Jahren fällig ist.
Fazit: Cashflow vs. Vermögensaufbau